Обследование для определения капитальности строений

Определение капитальности строений необходимо в ситуациях, когда требуется установить правовой статус объекта: подлежит ли он государственной регистрации как недвижимость, может ли быть реконструирован, включён в капитальный ремонт или подлежит сносу. Капитальность — это совокупность признаков, свидетельствующих о том, что здание построено с соблюдением нормативов, обладает прочной несущей системой и фундаментом, связано с землёй и предназначено для длительной эксплуатации. Для технических заказчиков, девелоперов, органов кадастрового учёта и муниципальных властей обследование капитальности — обязательная часть при оформлении прав, межевании, перепланировке или инвентаризации объектов.

В Тихорецке вопросы капитальности особенно актуальны при оформлении старого жилого и хозяйственного фонда, дачных домов, объектов, ранее построенных без разрешения или не зарегистрированных в установленном порядке. Учитывая особенности грунтов, климата и уровня инженерной обеспеченности, обследование позволяет отличить капитальные строения от временных и принять правовые и градостроительные решения на основе технических данных.

Критерии и этапы обследования капитальности строений

Обследование проводится для оценки конструктивных и функциональных характеристик объекта с целью установления его принадлежности к капитальным строениям. Оценивается наличие фундамента, связей с землёй, прочности и долговечности конструкций, инженерного обеспечения, степени завершённости и возможности проживания или эксплуатации.

Проверка наличия и типа фундамента. Проводится визуальное обследование и шурфование для подтверждения устройства ленточного, свайного или плитного фундамента. Учитывается материал, глубина заложения и несущая способность.
Анализ несущего каркаса и ограждающих конструкций. Оценивается наличие капитальных стен, перекрытий, кровли, ригелей, колонн. Проверяется прочность материалов, степень износа и пригодность к длительной эксплуатации.
Фиксация устойчивой связи с землёй. Подтверждается невозможность перемещения объекта без разрушения его целостности. Исключаются признаки временности (мобильные блоки, лёгкие каркасы без жёсткого основания и т.п.).
Проверка инженерных систем. Определяется наличие или техническая возможность подключения к инженерным сетям — электричеству, водопроводу, канализации, отоплению. Выявляется пригодность помещений к использованию в круглогодичном режиме.
Составление заключения о капитальности объекта. По итогам обследования формируется документ, включающий вывод о степени капитальности, описание конструктивной схемы, состояние инженерии и пригодность к регистрации как капитального строения.

На практике в Тихорецке при обследовании индивидуального жилого дома площадью около 90 м², возведённого без разрешения в начале 2000-х годов, эксперты зафиксировали наличие полноценных ленточных фундаментов, несущих стен из кирпича толщиной 380 мм, бетонных плит перекрытия, жёсткой кровельной системы и подключений к инженерным сетям. По результатам заключения объект был признан капитальным, и на его основе была оформлена регистрация права собственности и внесение в ЕГРН.

В другом случае, при обследовании хозяйственного сооружения, возведённого на садовом участке, выяснилось, что оно опирается на блоки ФБС, не имеет связанного фундамента, стены выполнены из профлиста, а конструкция легкоразборная. Несмотря на внешний вид, объект был отнесён к временным постройкам, и его нельзя было зарегистрировать как недвижимость или включить в план реконструкции участка.

Обследование на предмет капитальности позволяет разделить объекты на временные и постоянные, устранить правовые риски, обосновать возможность реконструкции или подключения к инфраструктуре. В таких городах, как Тихорецк, где велика доля незарегистрированных и устаревших строений, экспертное заключение о капитальности становится необходимым документом при межевании, продаже, переводе объекта в иную категорию или оформлении капитального ремонта.