Обследование при надстройке дополнительного этажа или увеличении нагрузки на существующие конструкции

Объекты незавершённого строительства представляют собой конструкции, возведение которых было приостановлено на различных стадиях — от фундамента до монтажа перекрытий или завершения инженерных систем. В таких случаях проведение технического обследования требуется для определения степени готовности, оценки состояния конструктивных элементов, выявления дефектов, вызванных длительным простоем, и принятия решения о возможности завершения строительства или необходимости частичного демонтажа. Для инвесторов, заказчиков, девелоперов и органов муниципального контроля такая экспертиза служит инструментом объективной оценки и минимизации будущих рисков.

В Тихорецке, где в ряде районов сохранились недостроенные жилые и промышленные объекты с конца 1990-х — начала 2000-х годов, обследование незавершённых зданий позволяет переоценить потенциал таких сооружений, принять обоснованные градостроительные решения и избежать дополнительных затрат. Местные особенности климата, включая периодическое переувлажнение и резкие температурные перепады, ускоряют процессы разрушения, особенно если конструкция долгое время находится без консервации.

Задачи обследования объектов незавершённого строительства

Обследование направлено на оценку технического состояния конструкций, остаточной пригодности к дальнейшему строительству, выявление дефектов, а также анализ документации и проектных решений. Оно необходимо при передаче объекта новому застройщику, формировании бюджета на достройку или при подготовке к реконструкции.

Оценка фактической степени готовности. Фиксируется объём выполненных работ по каждому элементу здания (фундамент, несущие стены, перекрытия, инженерные сети). Формируется технический паспорт текущего состояния объекта.
Визуальное и инструментальное обследование конструкций. Оценивается наличие трещин, отсыревания, обнажений арматуры, коррозии металлоконструкций, просадки или перекосов. Используются влагомеры, склерометры, нивелиры, тепловизоры.
Шурфование и зондаж фундаментов. Выполняются для определения состояния подземной части сооружения. Учитываются геология, уровень грунтовых вод и возможное воздействие на основание в период простоя.
Сравнение с проектной и исполнительной документацией. Проводится анализ соответствия фактически выполненных работ утверждённому проекту. Фиксируются отступления, неотражённые изменения, самовольные корректировки.
Заключение о возможности достройки. Определяется техническая и экономическая целесообразность завершения строительства. Даются рекомендации по восстановительным, усилительным или демонтажным работам.

Примером может служить обследование здания бывшего торгового центра в Тихорецке, строительство которого было остановлено на стадии возведения монолитного каркаса. После 12 лет простоя конструкция подверглась атмосферному воздействию. Обследование показало коррозию арматурных выпусков, разрушение бетона в зоне цоколя, отслоение гидроизоляции на подземной части. Заключение рекомендовало усиление колонн методом обетонирования, полную замену плит перекрытия второго этажа и устройство новой системы водоотведения до начала достроечных работ.

Другой пример — жилой дом, строительство которого было заморожено после устройства фундамента и начальной кладки первого этажа. В процессе обследования обнаружены деформации цокольной кладки, вызванные зимним промерзанием, а также некачественное бетонирование ростверка. Экспертиза показала нецелесообразность продолжения строительства на существующем основании и предложила варианты демонтажа и повторной закладки фундамента с учётом обновлённой геотехнической оценки участка.

Обследование объектов незавершённого строительства — это важнейший этап для обоснованного принятия решений о дальнейшем использовании капитальных вложений. Оно позволяет определить слабые места, спрогнозировать стоимость достройки, выявить риски и сформировать безопасную стратегию завершения проекта. В таких регионах, как Тихорецк, где воздействие климата и времени оказывает существенное влияние на открытые конструкции, профессиональное обследование незавершённых объектов помогает избежать скрытых угроз и необоснованных затрат.